华润万象城首度落子长沙背后的“棋局”

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原标题:华润万象城首度落子长沙背后的“棋局” 来源:新浪财经

近期,备受市场关注的长沙桐梓坡地块(【2021】长沙市004号地块)由华润置地有限公司以约37.21亿元总价成功摘得。据华润置地方面透露,将在该地块规划建设万象城商业综合体项目。

《中国经营报》记者注意到,这是华润置地入湘16年来,首度于长沙布局万象城,此为其高端商业产品线,主要分布在一、二线城市核心地段。此前,华润置地已有星沙万象汇落地长沙。

10年前,长沙商业地产还是百货大楼的天下,五一、东塘等主力商圈被传统百货所主导。2015年,星沙万象汇开启;2018年5月,由九龙仓集团投资建设的综合商业旗舰项目——长沙国金中心(以下简称“IFS”)正式开业。

万象城进驻长沙背后,折射的不仅是当地商业地产近10年来的发展变迁,亦是华润置地自身规模的加速度。

2020年,华润置地共新开4个商业项目,分别位于宁波、成都、沈阳、杭州,并首次进驻大连动工开建万象汇。值得注意的是,去年末,华润万象生活有限公司(1209.HK,以下简称“华润万象生活”)上市之后,其工作重心包括对外持续拓展管理规模。截至2020年上半年,占华润万象生活营收近50%的购物中心暂无储备面积。

针对长沙万象城规划细节及商业项目的下一步扩张计划等相关问题,记者致函华润置地方面,截至发稿,对方未予以回应。

抢滩长沙

截至2020年,长沙已连续13年获评“中国最具幸福感城市”。近年来,在“网红经济”的带动下,网红店逐渐成为长沙商业销售的新增长点。中指研究院发布的《2020中国商业地产行业研究报告》指出,武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。

在长沙,传统商业中心位于河东区域(湘江以东),其中以五一商圈为代表,IFS、友谊商店均坐落于此。

华润置地此次摘得的长沙桐梓坡地块位于桐梓坡路以南、望月路以东,属于滨江片区。该地块具有接近1∶1的商住比例,定位为河西商业地标,拟打造河西中央商务区。

据华润置地方面透露,长沙万象城综合体项目规划总建筑面积约74万平方米,将打造以万象城商业为核心的TOD综合体,集商业、产业办公、公寓、高端住宅、教育配套于一体,预计总投资约100亿元。

值得注意的是,此次万象城进驻的长沙滨江商圈,一直以来都有不同的商业品牌在此更替。2020年4月,该区域的河西平和堂正式闭店终止经营。万象城的到来是否能在河西区域挑起大梁,甚至撼动IFS的地位,还需留待时间验证。

近年来,华润置地在长沙开发的新项目多为城市综合体。2020年,其于2017年获取的位于五一商圈的华润置地中心入市。

不过,华润置地此次选择“待兴之地”河西的逻辑,或可从近年来长沙地产格局的变化窥见一二。

中指研究院发布的《2020年长沙楼市年度盘点》报告指出,2020年,长沙商品住宅共计成交1157.82万平方米、90415套,月均成交97万平方米,同比增长12.1%。从各区域成交情况来看,2020年成交主要集中在岳麓区。全市内五区4个区域成交面积超过100万平方米,岳麓区成交面积511.21万平方米居于全市首位,其次是雨花区,成交面积322.31万平方米。

而在供地成交方面,岳麓区同样居全市前列。2020年,长沙共计推出居住类综合性用地104宗,规划建面总计1997万平方米。其中,岳麓区供地20宗,供应建面574万平方米,仅次于长沙县。

成交活跃的岳麓区,正是坐落于河西。

事实上,在长沙房地产市场领域,华润置地早在2006年就已进入。其第一个项目为华润凤凰城,后有岳麓区橡树湾、星沙置地广场、星沙万象汇、桃源里、翡翠府等。

2017年,华润集团与雨花区人民政府签约,将在未来5~7年投资500亿元在推动红星片区城市更新,打造“森林公园商务区”,建设“千亿级”产业聚集区,使其成为未来长株潭城市群的经济中心、商务中心、文化中心。2020年5月,已完成合资公司组建区内的审批流程及其工商核名。

记者留意到,此次落地的长沙万象城项目已于3月1日正式动工,其同样涵盖大体量的住宅,预计最快年内入市。

截至2020年上半年,长沙所在的华润置地华中大区实现结算营业额32.25亿元,占比9%,结算面积为34.78万平方米;该区域土地储备总建筑面积1028.8万平方米,权益面积为678.1万平方米。

规模之需

1月12日,华润置地公布其2020年12月份经营情况,同时披露2020年全年未经审核营运数据。

2020年,华润置地六大区总签约额为2850.35亿元,总签约面积为1418.73万平方米。其中,华中大区录得签约额约195亿元,签约面积为151.37万平方米,均在六大区中最低。

按照此前计划,华润置地总裁兼执行董事李欣将2020年的销售目标定为2620亿元。如此看来,华润置地2020年的目标完成率达108.79%。

另一方面,华润置地在2020年全年累计实现投资物业租金收入约为130.4亿元,年增长5%。2020上半年,公司累计投资物业租金收入约49.9亿元,同比下降12.5%。

华润集团董事长王祥明曾在2019年业绩会上表示,“2020华润置地具体目标还是保持销售行业规模的行业前十,并且保持商业领导者地位,实现规模和利润的双增长。”

截至2020年上半年,华润置地已开业万象城、万象天地、万象汇合计42个,储备项目50个,管理输出购物中心项目28个。持有商业物业总面积为541万平方米,筹备面积达576.4万平方米。截至2020年12月末,华润置地在营购物中心共65家。

据记者统计,2020全年,华润置地收购土地项目69个,新增总楼面面积约为1492.05万平方米,新增土地权益地价约1024.4亿元。截至2020上半年,其土地储备覆盖81个城市。

值得注意的是,在华润置地加快向“城市综合投资开发运营商”转型的背景下,2020年末,华润万象生活在香港联交所正式挂牌上市。

与现有物业公司不同,华润万象生活被注入了物业管理服务和商业营运服务业务,即以“物管+商业”模式抢滩资本市场。

在业绩会上,华润置地管理层曾对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望,表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力,成为华润置地新的利润增长点。

与多数物管公司相似的是,华润万象生活的发展亦离不开母公司的支持。其在招股书中坦言,营业记录期间,公司的物业管理及商业运营服务大部分与华润集团和华润置地(连同各自的合营企业和联营公司)所开发的物业有关。

2017~2019年及2020年上半年,华润集团和华润置地是华润万象生活两大客户,所贡献合计收入分别占总收入31.2%、32.2%、32.3%和36%,占比持续走高。

华润万象生活提供服务的物业主要有三大类型,分别为住宅及非商业物业、购物中心、写字楼。

截至2020年6月末,住宅类物业仍是华润万象生活的核心管理业务,在管面积为0.97亿平方米,占总面积的91.5%;购物中心在管面积为395.4万平方米,占比3.7%;写字楼在管面积为514.1万平方米,占比4.8%。

近年来,商业物业对华润万象生活的营收贡献逐年加大,其商业物业营收占比从2017年的32.9%上升到2020年上半年的46.4%。

只不过,截至2020年6月末,华润万象生活的购物中心尚没有储备面积,住宅物业和写字楼的储备面积也分别仅有3430万平方米、140万平方米,住宅及其他非商业物业的储备/在管面积比率仅有0.35。

华润万象生活方面曾对记者表示,上市后,公司目前的工作重心在于按照物业管理、商业运营服务两大主营业务,对外持续拓展管理规模,对内提升经营管理效率和效益。

“扩大管理规模是华润万象生活的重要战略,除母公司华润置地每年稳健和确定的增量交付外,我们将持续加大市场化拓展力度,战略合作、公开市场招投标、收并购都是我们会采取的拓展方式。”华润万象生活方面透露。

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